Créé en 2017, le bail réel solidaire est un nouveau dispositif d’accession sociale à la propriété qui permet de dissocier le foncier du bâti et donc de réduire les prix de certains logements neufs. MIPROM offre désormais de nouvelles opportunités d’acquisition pour aider les ménages, quels que soient leurs revenus, à devenir propriétaires de leur logement grâce à des dispositifs encore méconnus.
Découvrez les conditions, les avantages et le fonctionnement du BRS dans cet article !
Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire appelé « BRS » ?
Une nouvelle forme d’accession à la propriété !
Grâce à ce régime d’acquisition, le ménage devient propriétaire de son bien, mais reste locataire du « terrain », ce qui lui permet d’acquérir un logement au cœur des agglomérations au marché immobilier saturé, à un prix attractif.
Exemple des plafonds de prix au m² fixés sur l’année 2021 :
| ZONE A bis | ZONE A | ZONE B1 | ZONE B2 | ZONE C |
| 4 906 € | 3 717 € | 2 977 € | 2 598 € | 2 272 € |
Zone A bis = Paris et communes limitrophes
Zone A = Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français, Lyon, Lille, Marseille, Montpellier
Zone B1 = Autres agglomérations de plus de 250 000 habitants, Grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d’Azur, quelques agglomérations chères, Outre-mer, Corse et Îles.
Zone B2 = Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, Communes chères en zones littorales ou frontalières, Pourtour de l’Ile-de-France
Zone C = Reste du territoire
Si, traditionnellement, un acheteur acquiert le terrain et les murs d’un logement, ici, un « OFS » Organisme de Foncier Solidaire, reste propriétaire du foncier.
De ce fait, en achetant le bâti uniquement, les ménages à revenus modestes peuvent devenir propriétaires pour 15 à 30% moins cher que le prix du marché en fonction du secteur ! En parallèle, l’acquéreur s‘acquitte d’une faible redevance mensuelle pour la location du terrain et acquiert la propriété du logement de manière classique, en souscrivant un prêt bancaire auprès d’un établissement financier. La revente du bien est encadrée : le prix ne peut excéder l’évolution de l’IRL, et les nouveaux acquéreurs doivent être éligibles à l’accession sociale, niveau PSLA. En revanche, les occupants ont la liberté de garder le bien autant d’années qu’ils le souhaitent.
Ces logements à prix abordables le resteront ainsi dans le temps, évitant la spéculation immobilière !
BRS, comment cela fonctionne ?
L’organisme foncier solidaire en lien avec les métropoles (exemple : l’Office Solidaire du Grand Lyon), achète une partie du foncier, autrement dit « le terrain », de la résidence.
Les ménages sous plafond de ressources quant à eux, achètent par le biais du Bail Réel Solidaire (BRS), les droits réels sur leur logement.
Une redevance mensuelle envers l’OFS (0,12€ à 3,33€ par m2) vient s’ajouter aux charges d’entretien et taxes locales. Le bail conclu par l’OFS est d’une durée de 18 à 99 ans, et est renouvelé à chaque vente à un nouveau ménage.
En cas de revente, les propriétaires du logement ont la possibilité de vendre leurs droits en prenant simplement contact avec l’OFS concerné. Il se charge d’estimer la valeur du logement, en fonction de son état et du prix du marché actualisé. Si au bout d’un an de mise en vente, aucun acquéreur n’est trouvé, l’OFS rachète le bien. Les propriétaires ont donc la certitude de pouvoir finaliser cette transaction.
Exemple :
Prenons l’exemple d’un logement en zone A ou A bis (dans un secteur très tendu type Ile de France ou PACA), de 65 m² avec 15 m² de terrasse. Le prix du marché immobilier est d’environ 5 500€/m², le prix de vente en BRS pourrait être de 256 000€ soit 3 940€ / m², une diminution de 30% par rapport à ce qu’annonce le marché. Si l’acquéreur décide de revendre au bout de 15 ans* (Dans des hypothèses de maintien des conditions économiques actuelles à ICC +2% par an, marché immobilier +3% par an), le ménage aura épargné jusqu’à 222 290€ dans son logement qu’il pourra utiliser comme apport pour un nouvel achat. Une solution idéale pour un nouvel acquéreur, car l’écart avec le prix du marché a même augmenté
À quelles conditions ?
- Le logement doit être dédié à la résidence principale.
- Le BRS est réservé aux ménages dont les ressources ne dépassent pas le seuil fixé pour chaque zone. Ces plafonds correspondant à ceux du PSLA et sont mis à jour chaque année sur le site du gouvernement (revenu fiscal de référence N-2)
| Composition du foyer | Plafond Zone A | Plafond Zone B et C |
| 1 personne | 32 562 € | 24 683 € |
| 2 personnes | 45 586 € | 32 914 € |
| 3 personnes | 52 099 € | 38 072 € |
| 4 personnes | 59 262 € | 42 187 € |
| 5 personnes ou plus | 67 600 € | 46 291 € |
Définition des zones
- Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur, le Genevois français, les grandes métropoles de province
- Zone B1 : Agglomération de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d’Azur, l’outre-mer et la Corse
- Zone B2 : : Agglomération de plus de 50 000 habitants
- Zone C : le reste de la France
En plus de la mensualité d’emprunt, une redevance correspondant au droit d’occupation du terrain et aux frais de gestion du propriétaire du terrain (allant de 0,12€ à 3,33€ par m2 de surface habitable, (SHAB), selon les conditions d’acquisition du foncier et les choix de répartition de la charge foncière).
Quels en sont les avantages ?
Les acheteurs, communément appelés « preneurs », bénéficient de nombreux avantages en optant pour cette forme d’accession à la propriété :
- Economies sur le prix d’acquisition.
- Un prix de cession encadré pour rester accessible sous condition de ressources.
- Une TVA réduite à 5,5 % dans le cas d’un logement neuf.
- Un abattement de la taxe foncière selon la commune (pouvant aller de 30 à 100%).
- La possibilité de financer l’achat immobilier, notamment avec un PTZ (Prêt à Taux Zéro).
- La durée du bail de l’OFS est « rechargeable » afin de le rendre perpétuel, ce qui sécurise la valeur du bâti sur le long terme.
