Le démembrement est un montage patrimonial permettant de scinder la pleine propriété d’un bien en usufruit et nue-propriété, dans le but de se constituer un patrimoine à prix réduit et sans contrainte.

Plus complexe que l’indivision, il est très utile pour tout investisseur qui souhaite prévoir sa succession, tout en profitant d’avantages fiscaux.

Découvrez les conditions, les avantages et le fonctionnement du démembrement dans cet article !

Le Démembrement : Qu’est-ce que c’est ?

Démembrement : Idéal ! mais à quelles conditions ?

Le dispositif est destiné prioritairement aux investisseurs bénéficiant d’une capacité financière et/ou d’une épargne importante, leur permettant d’acquérir la nue-propriété à un prix attractif (environ 60% du prix du marché).

Important : Durant une période minimale de 15 ans, l’investisseur ayant acquis seulement la nue-propriété ne bénéficiera ni de la jouissance de son bien (y habiter) ni des fruits (revenus locatifs).
En revanche, cette même personne profitera d’une exonération totale de charges (taxes, impôts et travaux) et d’absence d’aléa sur cette durée minimale de 15 ans.

Le bailleur social quant à lui, achète l’usufruit de ce bien pendant ladite période. Par conséquent il percevra les fruits et assumera les charges, frais et taxes de la propriété immobilière et entretiendra le logement selon un cahier des charges détaillé.

Au terme de la période de démembrement, l’investisseur devient automatiquement, gratuitement et sans formalité, plein propriétaire de son bien (bon état d’entretien et d’habitabilité). Il peut alors :

1. L’occuper en résidence principale ou secondaire.
2. Le louer en tant que logement libre.
3. Le vendre au prix du marché actuel.
4. Effectuer une donation ou une succession.

Démembrement : et les locataires dans tout ça ?

Ces logements sont majoritairement financés par le Prêt Locatif Social (PLS), parfois en PLUS et dans de très rares cas en PLAI.

Destiné aux ménages de classes moyennes, qui n’arrivent plus à se loger dans les secteurs où les prix de l’immobilier augmentent rapidement (Les revenus PLS, concernes actuellement 70% de la population française).

A la fin de la période de mise en location, l’occupant du bien ne bénéficie pas d’un droit au maintien dans le logement et devra quitter les lieux à la date indiquée dans son bail.

Le bailleur prévient le locataire en place 1 an avant le terme de l’usufruit. Il doit alors bénéficier :
– d’une offre de relogement par le bailleur s’il est toujours sous les plafonds de ressources (maintien dans le parc social) ;
– de la possibilité d’acheter prioritairement le logement s’il est mis en vente ;
– de la possibilité de signer un nouveau bail de droit commun avec le nu-propriétaire devenu propriétaire, si celui-ci le propose.

Ce dispositif est aujourd’hui étendu aux logements intermédiaires dans les zones à forte tension foncière, là où le besoin de logements entre le parc social et privé se fait le plus ressentir.